“ค่าส่วนกลางล่วงหน้า” อะไรเรียกเก็บได้ –ไม่ได้ เรื่องที่คนซื้อบ้านต้องรู้ไว้ ????

สงสัยกันมานานจะได้กระจ่างชัดกันซะที กับเรื่องของ“ค่าส่วนกลางล่วงหน้า” เมื่อเราได้ซื้อบ้าน ทาวน์โฮมหรือคอนโดมิเนียมแล้ว นั่นหมายความว่าผู้ซื้อทุกคนมีหน้าที่ต้องชำระค่าส่วนกลางซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมายที่เจ้าของร่วมทุกคนต้องปฏิบัติ

แล้ว “ค่าส่วนกลางล่วงหน้า” ที่พูดถึงนี้เขาคิดกันยังไง ที่สำคัญค่าส่วนกลางที่ทางโครงการสามารถเรียกเก็บได้มีอะไรบ้าง  และอะไรที่เรียกเก็บไม่ได้  Bee Voiceมีคำตอบมาแจ้งให้ทราบกันอีกแล้วจากมูลนิธิเพื่อผู้บริโภค จะได้เป็นความรู้เท่าทันโครงการที่เราไปซื้อไว้ อย่างน้อย ๆจะได้ไม่ตกหลุมพรางถูกเอาเปรียบจากทางโครงการ

ว่ากันว่า “ค่าส่วนกลางล่วงหน้า”ที่ว่านี้จะคำนวณเก็บตามอัตราส่วนหรือเนื้อที่ที่ระบุในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ของห้องชุดเป็นตารางเมตร

ประเด็นเกี่ยวกับ “ค่าส่วนกลาง” สำหรับผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรมักมีปัญหาสารพัด และข้อขัดแย้งในเรื่องนี้ระหว่าง “เจ้าของโครงการ” หรือผู้ดำเนินการจัดสรรกับ “ผู้ซื้อ” หรือลูกบ้านมักมีให้เห็นอยู่เป็นประจำ

แม้กระทั่งการจัดตั้ง “นิติบุคคล” ขึ้นมาบริหารหมู่บ้านแล้ว ปัญหาเกี่ยวกับเรื่องเหล่านี้ก็ยังเกิดขึ้นอยู่เสมอ โดยค่าส่วนกลางที่เก็บนั้นจะนำไปชำระค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ ค่าทำความสะอาด ค่าจัดเก็บขยะมูลฝอย ค่ายามรักษาความปลอดภัย เงินเดือนพนักงาน รวมถึงการดูแลระบบการจ่ายน้ำ-ไฟไปยังห้องชุดย่อย ๆ ค่าภาษีอากรต่าง ๆ

โดยปกติในวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อมักต้องชำระ “ค่าส่วนกลางล่วงหน้า” ซึ่งทั่วไปกำหนดไว้ 1-2 ปี ส่วนอัตราเท่าไหร่นั้นก็แล้วแต่โครงการนั้น ๆจะกำหนดไว้ นิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีมาตรการในการจัดเก็บค่าส่วนกลางไม่เหมือนกันแล้วแต่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ

เงินจัดเก็บสำหรับค่าส่วนกลางนั้นกฎหมายกำหนดให้สามารถนำไปเป็นค่าใช้จ่ายประเภท “บริการสาธารณะ” ได้ แต่ทั้งนี้ต้องเฉพาะในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินได้เขียนรายละเอียดไว้ในแผนงานโครงการและวิธีการจัดสรรว่าจะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามอัตราที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในขั้นตอนการยื่นคำขอจัดสรรเท่านั้น

สำหรับปัญหาที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เป็นเรื่องของการนำเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางนี้ ไปใช้จ่ายไม่ถูกประเภท ดังนั้นในฐานะของผู้พักอาศัยที่มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลางจึงควรรู้ว่าเงินค่าส่วนกลางที่เก็บล่วงหน้าไปนั้นนำไปใช้จ่ายในทางที่ถูกต้องหรือไม่ และบริการอะไรบ้างที่สามารถเรียกเก็บได้หรือไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อรักษาผลประโยชน์ของเราเอง

ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บได้จะเป็นบริการสาธารณะ คำว่า“บริการสาธารณะ” คือการให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23 (4) ซึ่งจะประกอบด้วย

• ค่าไฟฟ้าแสงสว่างส่วนกลาง
• ค่าบริหารจัดการหมู่บ้าน
• ค่าพนักงานหมู่บ้าน
• ค่าจัดเก็บขยะ
• ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย
• ค่าพนักงานรักษาความสะอาด

สำหรับค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บไม่ได้ ซึ่งจะเป็นในส่วนของการบริการสาธารณูปโภคด้วยเช่นกัน ซึ่งจะประกอบด้วย

• ค่าซ่อมแซมถนน
• ค่าดูแลรักษาสวนหย่อม
• ค่าน้ำประปาส่วนกลาง
• ค่าลอกท่อระบายน้ำส่วนกลาง

ถึงตอนนี้คงรู้จักกันแล้วล่ะสิว่า คำว่า “ค่าส่วนกลางล่วงหน้า” มีอะไรกันบ้าง อะไรที่ทางโครงการสามารถจัดเก็บได้ อะไรที่ไม่สามารถเรียกเก็บจากลูกบ้านได้ การไม่ชำระค่าส่วนกลางมีผลเสียมากมายต่อเจ้าของร่วมทุกคน

แต่ทางที่ดีก็ควรชำระไปตามกำหนดเถอะ และร่วมกันบริหารจัดการหรือตรวจสอบบัญชีจะเป็นการดีกว่า การเก็บค่าส่วนกลางของนิติบุคคลเก็บไปก็เพื่อประโยชน์ในการดูแลใช้จ่าย ซ่อมแซมปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางให้สามารถใช้งานได้นาน ๆ และทำให้เกิดความสงบเรียบร้อยในที่อยู่อาศัยของเราเอง